Il padrone di casa dà le chiavi dell’appartamento all’inquilino concordando con questi un canone di affitto senza però firmare alcun documento scritto. Il timore del conduttore, però, è che il fisco possa poi rivalersi su di lui. Così decide di procedere egli stesso a registrare il contratto. Ma quali responsabilità si possono configurare per i mesi già trascorsi?
Una persona dà in affitto un appartamento facendo firmare all’inquilino una scrittura privata. Questo documento però non viene mai registrato all’Agenzia delle Entrate. Senonché, il locatore, vedendo che l’affittuario ha iniziato a pagare in ritardo il canone, decide di regolarizzare il contratto per poterlo eventualmente produrre in tribunale e chiedere lo sfratto. Si domanda, però, se la registrazione tardiva sia valida o no.
Per rispondere a questi e a decine di altri interrogativi simili, bisogna chiarire se sia possibile o meno la registrazione tardiva del contratto di locazione e se questa ha valore retroattivo, ossia sana la nullità del contratto. A dare buone speranze ai contribuenti è una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] che ha stabilito, in materia di affitto, nuovi termini per la registrazione. O meglio, ha ritenuto che il termine di 30 giorni previsto dalla legge non sia imperativo. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di chiarire la materia che, a volte, crea non pochi equivoci nei contribuenti.

Contratto di affitto: quanto tempo per la registrazione?

La legge stabilisce che il contratto di affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma, a cura del padrone di casa. Nei 60 giorni successivi va data comunicazione documentale sia all’inquilino (che pertanto può esigere la copia della ricevuta di pagamento), sia all’amministratore di condominio il quale dovrà prendere visione della registrazione dell’affitto per aggiornare l’anagrafe condominiale.

Contratto di affitto: che succede se non viene registrato?
Partiamo da un dato molto importante: la legge stabilisce che il contratto di affitto non registrato è un contratto nullo. Si parla, in tali ipotesi, di affitto in nero. Le conseguenze di un contratto di affitto non registrato sono di due tipi: quelle di natura civilista e quelle di natura fiscale.

  • Conseguenze civilistiche
Da un punto di cista civilistico, la nullità del contratto di affitto – perché non registrato – comporta la nullità di ogni clausola in esso contenuto. In altre parole gli accordi siglati tra le parti si considerano come mai intervenuti. Con alcune rilevanti conseguenze, per come chiarito di recente dalla Cassazione:

  1. l’inquilino non è tenuto a corrispondere il canone di affitto, posto che tali pagamenti non avrebbero una legittima causa (in assenza di un contratto valido);
  2. l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni di affitto corrisposti in passato, fino a quando il contratto è rimasto “in nero”, ossia non registrato;
  3. l’inquilino non è tenuto a rispettare i termini di durata dell’affitto e può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, anche senza dare il preavviso;
  4. il padrone di casa che voglia mandare via l’inquilino moroso non può procedere con lo sfratto esecutivo (procedura più celere ed economica dettata dal codice di procedura civile), ma deve effettuare una causa ordinaria di occupazione senza titolo (con aggravio di tempi e di costi).
  • Conseguenze fiscali
Da un punto di vista fiscale si rischia una sanzione che va:

  1. dal 240% al 480% (con un minimo di 516 euro) in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi
  2. dal 200% al 400% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva.
Dal 1° gennaio 2017 le sanzioni sono ridotte con possibili effetti retroattivi:

  1. dal 90% al 180% per la dichiarazione infedele
  2. dal 60% al 120% per la dichiarazione omessa (con un minimo di 200 euro) se presentata entro il termine per quella del periodo d’imposta successivo.
Resta fermo il raddoppio delle sanzioni per le irregolarità riguardanti i canoni di locazione di immobili abitativi.

È possibile la registrazione tardiva dell’affitto?
Il padrone di casa ben può provvedere a registrare il contratto e regolarizzarlo almeno con il fisco anche dopo i 30 giorni, pagando le sanzioni. Le sanzioni dovute per la tardiva registrazione del contratto di affitto variano a seconda del ritardo. Se ci si attiva entro un anno dalla firma dell’affitto si può usufruire del cosiddetto ravvedimento operoso (a condizione però che l’Agenzia delle Entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche).
Il ravvedimento operoso comporta una riduzione delle sanzioni a seconda della tempestività del pagamento:
  • se avviene entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%,
  • dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%;
  • oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.
Chi deve registrare l’affitto?
Per legge il contratto di affitto deve essere registrato dal padrone di casa, ma ciò non esclude che vi possa procedere anche l’inquilino atteso che – come vedremo a breve – la responsabilità per l’evasione fiscale ricade anche su di questi.

Che succede all’inquilino se il padrone di casa non registra l’affitto?
Se da un punto di vista civilistico, la nullità dell’affitto comporta conseguenze negative solo per il padrone di casa (come abbiamo visto l’inquilino è libero di andare via dall’immobile senza preavviso e può chiedere la restituzione dei canoni corrisposti sino ad allora), da un punto di vista fiscale invece a rimetterci sono entrambe le parti. Difatti, per l’Agenzia delle Entrate, il locatore e il conduttore sono responsabili «in solido» per le imposte non versate. Questo significa che ciascuno dei due potrà essere destinatario dell’accertamento fiscale e, in caso di omesso pagamento, della cartella esattoriale.

L’inquilino può registrare da solo l’affitto?
Per evitare le conseguenze negative che abbiamo appena descritto, l’inquilino può registrare autonomamente il contratto di affitto e, così, regolarizzandolo, evitare l’accertamento fiscale.

Che succede se l’affitto viene registrato dopo 30 giorni?
Veniamo ora alla sentenza delle Sezioni Unite che abbiamo citato in apertura e che, di fatto, finisce per stabilire nuovi termini per la registrazione dell’affitto. In buona sostanza, secondo i giudici, il termine di 30 giorni fissato dalla legge non è perentorio e ben è possibile una registrazione tardiva del contratto di locazione. La registrazione, anche se oltre i 30 giorni, sana l’irregolarità pregressa, sia da un punto di vista civilistico che fiscale. In buona sostanza, pagando le sanzioni per la tardiva registrazione, si evita che il contratto possa essere considerato nullo non solo per il futuro ma anche per il passato. La conseguenza è abbastanza dirompente: anche se, nel corso del rapporto di locazione, un periodo è stato intrattenuto con un accordo verbale, questa situazione può essere sanata, con effetto retroattivo, da una registrazione tardiva.


La registrazione tardiva ha effetto sanante e retroattivo La sentenza delle sezioni Unite della Corte di Cassazione si condensa nell’affermazione del seguente importante principio: il contratto di locazione di immobili, che sia nullo per la omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con effetto retroattivo, nel caso in cui la registrazione, seppur ormai tardivamente, sia poi effettuata. La Corte riconosce allora come possibile la sanatoria a seguito della tardiva registrazione di un contratto di locazione che contenga l’indicazione del canone reale. Ciò perché la normativa tributaria non qualifica come perentorio il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro e, anzi, contempla sia la registrazione d’ufficio, sia il cosiddetto ravvedimento operoso, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie.

  • Un esempio
Facciamo un esempio concreto. Immaginiamo un contratto di affitto datato 1° febbraio. Il contratto viene però registrato solo il 1° settembre dello stesso anno.
Il contratto produce i propri effetti fino a trenta giorni dalla sua stipulazione (termine ultimo per effettuare la registrazione) che, nel caso di specie, significa fino al 2 marzo. Il contratto diviene quindi nullo a partire dal 3 marzo perché non registrato per tempo; ma poi rivive con effetti retroattivi (sin da dove si era interrotto il fatidico ed infausto trentunesimo giorno) nel momento in cui sia tardivamente registrato (ossia in data 1° settembre).

Fonte: www.laleggepertutti.it